TZS 800m/acre yaweza kuwa sawa Kigamboni. Nitaeleza!!!!!

[MT255]

Kumekuwa na hoja nyingi sana kuhusiana na miradi miwili ya NSSF, iliyoingia na Azimio Housing kule Kigamboni na Arumeru-Arusha! Hoja kubwa imejikita katika project ya Kigamboni kwamba ni kwa vipi eka moja iuzwe kwa TZS 800m? Hii bei inaweza kuwa sawa ama si sawa kutegemea na mchanganuo upi unatumia katika miradi ya ubia katika milki ardhi ( Real Estate Joint Venture Projects)!!!

1. Ukiangalia kwa mtazamo finyu (narrow perception), hizi pesa ni kubwa sana, lakini ukiliangalia suala hili katika mtazamo mpana (wider perception), hii pesa yaweza hata kuwa kidogo!!

2. Bahati mbaya sana hapa Tanzania hatuna guidelines au standards ambazo labda zingesimamiwa na Real Estate Regulatory Authorities, kuhusiana na viwango ama uwiano katika ubia ( Joint Venture Partnership and shares in Real Estate Projects), matokeo yake hata Wakaguzi wanapoikagua hii miradi ama mashirika husika yaliyo katika miradi hii ya ubia, wanakuwa hawana mwongozo thabiti!!

3. Mimi kama mwekezaji binafsi nina eneo langu mfano eka 100, ninahitaji kufanya ubia na shirika X, itabidi tukubaliane mezani nini mchango wangu na nini mchango wa shirika katika asilimia( Share Equity ratios).

4. Kiutamaduni (traditionally), kumekuwa Na mazoea ( rule of thumb), kwamba kinachofanyika kwenye soko ( market behavior), ni Mwenye ardhi awe na kati ya 25% -30% na inayobaki ambayo ni kati ya 75%-70% ndo ya mwendelezaji( Project Financier)!

5. Katika kugawana hizo asilimia za Nani amiliki nini, inaweza kuthaminishwa ardhi (market value assessment- valuation), na thamani itakayopatikana ikawa ndo equity share ya mwenye ardhi, ambayo ni ama 25% au 30%? na kinachobaki ndo cha project Financier! Je, hii iko sawa wataalamu wa investment analysis? Anyway, kama nilivyosema, hatuna regulations on this, it is just dancing on unregulated laws!!! Na hapa ndo wengi walitegemea kifanyike mfano Kigamboni ambapo hiyo TZS800/acre isingefika huko!

6. MTAZAMO wangu ambao naamini ndio kilichotumika Kigamboni project na Arumeru ni kwamba ilitumika ile approach ya kuthaminishwa mradi wote ni kiasi gani, then ndo zinakuja hizo formular za 30:70, ambapo katika Hilo ukichukua share ya huyo mwenye 30% ukaifanya ndo bei ya Ardhi yake kama ilivyofanyika kwenye no.5 hapo juu, bei kwa eka moja lazima iwe juu, over and above the market price!!!

7. Katika mtazamo huu no.6 hapo juu, ambao unaifanya bei ya ardhi kuwa juu, bado inaweza kuwa juu zaidi Na zaidi hasa kutegemea Na ukubwa wa mradi ( magnitude of the project)! Mfano mradi wenye jengo la ghorofa moja na mwingine wenye jengo la ghorofa 20, katika ardhi hiyo hiyo, itakuwa na thamani tofauti za mradi (project value), na hivyo hata ule uwiano japo utakuwa sawa lakini utakuwa na thamani tofauti, Na hivyo kwa ardhi hiyo hiyo utaleta thamani ya ardhi tofauti Na thamani toafuti ya eka!!

The general rule ni kwamba mwenye ardhi hajauza ardhi yake na hivyo masuala ya bei elekezi hayapo hapo! Mradi umeendelezwa kwenye ardhi yake Na hivyo ana share katika mradi husika Na si katika ardhi! He is also an investment partner in this case!! Sasa ukiangalia juu juu, unachukua thamani au stake yake katika mradi na kugawa kwa zile ekari, hapo kazima bei ya kila eka moja iwe ya kifisadi

Mleta mada Umetumwa?

 

[Nkuba25]

Manunuzi Kwa maana ya kununua Ardhi na mwenye Ardhi kulipwa chake, haikufanyika! Wote wamewekeza

Kumbe hata hujui application ya Public Procurement kwenye PPP.

Sasa si nitakuwa napoteza tu muda wangu kuendeleza hii conversation?

 

[benCNN]

Hovyoooo